Visite immobilière filmée

L'accroche et l'intro

• Ouvrir sur le plan le plus impressionnant du bien : vue mer depuis la terrasse, piscine, salon double hauteur, en mouvement fluide, dès la 1re seconde.
• Texte d'accroche immédiat : « Villa 5 chambres avec piscine : Almadies » ou « Appartement F4 vue mer à 95 M FCFA ».
• Ou l'agent face caméra qui ouvre la porte : « Venez, je vous fais visiter ce F3 aux Mamelles. »
• Afficher le prix (ou « prix sur demande ») et le quartier dans les 3 premières secondes : c'est le premier filtre des acheteurs.

La structure

• 0-3 s : plan « waouh » + type de bien, quartier, prix.
• 3-10 s : extérieur (façade, rue, drone sur le quartier et accès), portail d'entrée.
• 10-50 s : visite dans l'ordre logique de circulation : entrée → salon → cuisine → chambres → salles de bain → terrasse / jardin (5-8 s par pièce).
• 50-65 s : points forts résumés (surface, titre foncier, parking, groupe électrogène, forage, sécurité, proximité écoles / VDN).
• 65-75 s : contact (nom de l'agent, WhatsApp) + logo de l'agence.

Le ton et le style

• Aspirationnel mais honnête : mettre en valeur sans tromper (pas de grand-angle déformant excessif, pas de pièces trafiquées).
• Mouvements fluides et lents (gimbal), sensation de marcher dans le bien.
• Lumineux, aéré, propre ; rythme musical moderne.
• Style « agent présentateur » (visite commentée) très efficace pour la diaspora et la confiance.
• Références : visites « luxury real estate » en vertical, adaptées aux budgets locaux.

L'habillage et les textes

• Nom de chaque pièce + surface en petit texte animé (« Chambre parentale : 18 m² »).
• Fiche technique en carton : type, surface habitable / terrain, nombre de chambres, statut juridique (titre foncier, bail, délibération), prix.
• Icônes simples (lit, douche, voiture, piscine) pour les caractéristiques.
• Logo de l'agence en filigrane discret (coin supérieur, dans la zone de sécurité) et numéro WhatsApp à la fin.
• Vertical : textes entre 250 et 1500 px de hauteur pour ne pas être masqués par l'interface.

La fin et l'appel à l'action

• CTA : « Visite physique ou en visio : écrivez-nous sur WhatsApp au +221 … » avec le numéro affiché 4-5 s.
• Rappel du prix, du quartier et de la référence du bien.
• Terminer sur un plan extérieur ou drone du bien au coucher du soleil.
• Proposer une visite en direct vidéo (WhatsApp / Zoom) pour la diaspora.

Le matériel

• Entrée de gamme : iPhone 15 Pro / Galaxy S24 Ultra en 4K 25 ips + DJI Osmo Mobile 6 ou Osmo Pocket 3 (objectif grand-angle), micro DJI Mic 2 pour l'agent.
• Pro : Sony FX30 / A7 IV + zoom grand-angle 16-35 mm f/4 (ou 10-18 mm en APS-C) + 24-70 mm, gimbal DJI RS 3, drone DJI Air 3 ou Mini 4 Pro.
• 1-2 panneaux LED sur batterie pour déboucher les pièces sombres et les couloirs.
• Niveau à bulle / grille de composition pour garder les verticales droites.

Plans et cadrage

• Plans « d'entrée de pièce » : gimbal à hauteur de poitrine (1,20-1,40 m), avancée lente depuis la porte, 16-24 mm équivalent.
• Travellings latéraux lents le long des baies vitrées et des cuisines, révélations derrière un mur ou une porte.
• Inserts de finitions (robinetterie, carrelage, placards, climatisation) au 35-50 mm.
• Drone : plan d'élévation depuis la façade, orbite autour du bien, vue d'ensemble du quartier et des accès (VDN, mer, écoles).
• Verticales toujours parfaitement droites (pas de basculement de caméra vers le haut) ; ne pas descendre sous 16 mm équivalent pour éviter les déformations.

La lumière

• Tourner entre 8 h et 11 h ou 15 h 30-18 h : lumière douce qui entre par les fenêtres sans taches dures.
• Allumer toutes les lumières du bien, ouvrir rideaux et volets, régler la balance des blancs sur la lumière du jour (5600K) pour éviter les mélanges orangés.
• Fenêtres surexposées : exposer pour l'intérieur en conservant un peu de détail dehors, ou tourner en HDR / log.
• Drone et extérieurs à l'heure dorée pour un rendu premium ; éviter la lumière verticale de midi qui écrase les façades.

La prise de son

• Visite muette + musique : pas de prise de son nécessaire, mais enregistrer l'ambiance (oiseaux, vagues) pour les biens avec vue mer ou jardin.
• Visite commentée : micro cravate sans fil sur l'agent, crêtes -12 à -6 dB.
• Pièces vides = réverbération forte : parler près du micro, ou enregistrer la voix off après en pièce meublée.
• Couper climatiseurs et ventilateurs pendant les commentaires.

La mise en scène

• Préparer le bien (home staging) : ranger, nettoyer, retirer objets personnels, faire les lits, plantes et coussins, piscine propre.
• Obtenir l'accord écrit du propriétaire (et des occupants si location) pour filmer et diffuser ; ne pas montrer d'objets de valeur ni de dispositifs de sécurité.
• Lister avant le tournage les 5 atouts majeurs à mettre en avant et les informations juridiques exactes (titre foncier, surfaces).
• Définir l'itinéraire de visite dans l'ordre logique et le répéter une fois avant de filmer.
• Vérifier l'autorisation de vol drone (zones proches de l'aéroport de Dakar-Yoff, sites sensibles) et prévenir les voisins.

Astuces de tournage

• 25 ips (1/50 s) pour la visite ; 50 ips pour des mouvements ralentis plus fluides.
• Tourner des mouvements longs (8-10 s) et continus, lents : on accélère ou coupe au montage.
• Tourner en 4K horizontal ET en vertical natif pour les plans clés (ou choisir le vertical si la cible est surtout Instagram / TikTok).
• Se cacher des miroirs et reflets de vitres (angle en 3/4).
• Utiliser le mode HDR / log et la balance des blancs fixe ; ISO bas (100-400) pour éviter le bruit dans les ombres.

Les pistes de la timeline

• 6 à 7 pistes au total.
• V1 : plans de visite ; V2 : drone et plans extérieurs ; V3 : textes (noms des pièces, surfaces, fiche technique) ; V4 : logo agence, écran de fin.
• A1 : voix de l'agent / voix off (si visite commentée) ; A2 : ambiances ; A3 : SFX ; A4 : musique.
• Séquence 9:16 et séquence 16:9 séparées, avec cadrage adapté pour chaque plan.

Le rythme et les coupes

• Plans de 2-4 s en vertical (réseaux) ; 4-6 s en version YouTube premium.
• Couper au rythme de la musique (un changement de pièce toutes les 2 ou 4 mesures).
• Accélérer légèrement les mouvements de gimbal (110-130 %) si trop lents, sans effet saccadé.
• Garder l'ordre logique de circulation pour que l'acheteur comprenne le plan du bien.

Transitions et effets

• Transitions « à travers la porte » ou « à travers le mur » (masque sur un bord de mur) pour passer d'une pièce à l'autre.
• Coupes franches sur le temps musical ; whip pans légers.
• Plan de masse ou plan 2D animé en insert pour les biens haut de gamme ou programmes neufs.
• Éviter : grand-angle extrême déformant, effets de retouche qui modifient le bien (murs repeints numériquement, vue ajoutée).

Le sound design

• Whoosh léger (-24 dB) sur les transitions entre pièces.
• Sons d'ambiance réalistes : vagues pour vue mer, eau de piscine, oiseaux au jardin (-28 dB).
• Clic de porte ou de clé en ouverture (-20 dB) pour l'immersion.
• Pop discret sur l'apparition de chaque caractéristique (icônes).

La musique

• Musique moderne et élégante : deep house, chill, lounge, afro-house doux, 100-120 BPM.
• Villas de luxe : piano / ambient raffiné ; appartements jeunes actifs : pop / afrobeats instrumental.
• Niveau : -12 à -14 dB sans voix ; -20 à -24 dB sous la voix de l'agent.
• Utiliser la bibliothèque musicale intégrée d'Instagram / TikTok pour les publications organiques, ou une musique libre de droits commerciaux pour les versions sponsorisées.

Les sous-titres

• Visite commentée : sous-titres mot à mot en vertical (60-70 px), classiques en 16:9 (44 px).
• Version diaspora : sous-titres français et anglais ; commentaires en wolof sous-titrés en français.
• Tous les chiffres (prix, surfaces) aussi en texte à l'écran : beaucoup regardent sans le son.
• Respecter la zone de sécurité verticale (≈ 900×1400 px centrée).

L'étalonnage

• Correction : verticales redressées, balance des blancs neutre (murs blancs vraiment blancs), ombres relevées.
• Look lumineux et propre, légère chaleur, contraste doux ; ciel bleu légèrement renforcé sur les plans extérieurs (sans remplacement de ciel trompeur).
• Harmoniser toutes les pièces pour une cohérence de visite.
• Ne jamais changer les couleurs réelles des murs, sols et matériaux.

Mixage et export

• -14 LUFS intégré, true peak -1 dBTP.
• 9:16 : 1080×1920, 25 ou 30 ips, H.264, 10-12 Mbps.
• 16:9 : 1920×1080 ou 3840×2160, H.264 / H.265, 10-12 Mbps (4K : 35-45 Mbps).
• WhatsApp : version 720×1280 de moins de 16 Mo (ou envoi comme document pour garder la qualité) ; version 15 s pour le Status.

Titre et miniature

• Titre : « [Type] [nb chambres] à [quartier] : [prix] » (ex. « Villa F6 avec piscine aux Almadies : 350 M FCFA »).
• Couverture : plan le plus spectaculaire (piscine, vue mer, salon) + prix et quartier en gros.
• Description : fiche technique complète, statut juridique, contact WhatsApp, référence du bien, lien Google Maps approximatif du quartier.

La publication

• Publier du lundi au jeudi 19 h-22 h (heure de Dakar) ; penser aux fuseaux de la diaspora (Europe : +1/+2 h ; Amérique : -4/-5 h).
• Poster le même bien en Reel, TikTok, Status WhatsApp et catalogue WhatsApp Business.
• Hashtags : #ImmobilierDakar #VillaAVendre #Almadies #DiasporaSénégal (4-6).
• Épingler en commentaire le lien de contact et répondre aux messages en moins d'une heure.
• Sponsoriser les biens premium en ciblant la diaspora (France, Italie, Espagne, États-Unis).

• Filmer un bien mal rangé, sale ou avec des objets personnels partout.
• Grand-angle excessif qui déforme et agrandit artificiellement les pièces (déception à la visite).
• Mouvements trop rapides ou saccadés sans gimbal.
• Oublier le prix, le quartier ou le contact à l'écran.
• Verticales penchées et fenêtres complètement brûlées.
• Information juridique inexacte ou absente (titre foncier, bail).